农村宅基地是否可以买卖

宅基地是指什么？

农村宅基地是指在农村地区，农民个人或家庭依法取得的用于居住和生产经营的土地。宅基地制度是中国农村土地制度的重要组成部分，旨在保障农民的基本居住和生产用地权益。农村宅基地制度的实施，对于解决农民住房问题、促进农村经济发展、维护农民权益具有重要意义。根据相关法律法规规定，农民可以依法取得宅基地，并在宅基地上建造住房、发展农业生产、养殖等经营活动。宅基地的使用权属于农民个人或家庭，可以依法继承、转让、抵押等。

转让宅基地使用权合法吗？

      宅基地使用权的转让是合法的，但需要符合一定的条件和程序。首先，宅基地使用权的转让必须经过村民委员会或农村集体经济组织的批准。其次，转让方和受让方需要签订书面协议，明确转让的条件、价格和权益等。另外，转让方必须是宅基地的合法使用权人，即已经取得宅基地使用权证书。最后，转让的行为应当符合法律法规的规定，不得违反国家法律、法规和政策。

宅基地使用权为什么不能转让给外村人？

法律规定宅基地不能买卖交易，宅基地上的房屋可以买卖交易，但必须是在本集体经济组织内部成员之间相互交易才是合法有效的。针对宅基地现在实行的是房地一体化原则，即地随房走。因为房地一体化，所以宅基地不能单独进行交易；而房屋的交易，也要在本集体经济组织人员内部相互流转。这样就限制了集体经济组织外部和城镇居民到农村买房买地，目的是保障农村村民的基本生存权利不受侵害。

怎样转让宅基地才是合法的？

（1）主体：双方都是同村农村集体经济组织成员

因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让。但是宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让。因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。

（2）客体：满足“一户一宅”原则要求

《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。  当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。

（3）程序：履行相关审批手续，完成主体变更登记

《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《中华人民共和国土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体相关使用证的变更登记。

相关法律依据：

《中华人民共和国民法典》

《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》

相关案例

上诉人刘涛因与被上诉人严正先农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院(2021)苏1282民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回严正先的诉讼请求；案件诉讼费用由严正先负担。

事实和理由：一、一审判决认定事实不清。经查证，2003年7月10日，靖江市人民政府即颁发靖房(村镇)第071507006号《村镇房屋所有权证》给严正先，故讼争房屋系具有审批手续的合法建筑。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为讼争房屋需要办理建设工程规划许可证的法律依据是《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，但该法律的颁布时间是2008年1月1日，而案涉房屋于2003年7月10日前就己经建造完毕且取得了《村镇房屋所有权证》。根据法不溯及既往的基本原则，案涉房屋无需办理该规划许可证。三、一审判决举证责任分配错误。一审判决认为，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，因严正先未能提供案涉房屋建设经合法审批的相关证据，故严正先应承担举证不能的后果；而后果就是讼争双方签订的《售房协议》无效，也即支持了严正先的诉讼请求。这就形成了严正先承担的举证不能的不利后果致使其胜诉的悖论。事实上，严正先不可能向法院提供案涉房屋建设业经批准的合法手续。　

严正先辩称：一审法院认定部分事实不清的原因是刘涛在一审期间故意隐匿相关权属证书，故刘涛应当承担不利法律后果。请求驳回上诉。

严正先向一审法院起诉请求：确认讼争双方签订的房屋买卖协议无效。

一审法院认定事实：严正先户于1989年在建造了两间两层半房屋。2003年5月8日，讼争双方签订《售房协议》，严正先将以上房屋以126800元的价格出售给刘涛，刘涛居住至今。至一审判决前，严正先未提供案涉农村房屋建设批准的合法手续。　　

一审另查明，刘涛的居民身份证的住址为靖江市，有效期限为2006年12月28日－2026年12月2 6日。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，涉案法律事实引起的纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。”严正先作为斜桥村村民，使用农村集体土地建设住宅，应当经斜桥镇人民政府审核，由靖江市人民政府批准，并办理建设工程规划许可证。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现严正先不能提供案涉房屋的建设经过斜桥镇人民政府审核，并经靖江市人民政府批准，办理了建设工程规划许可证等证据，应承担举证不能的后果。因此，案涉房屋不能成为转让的合法标的物，讼争双方于2003年5月8日签订的《售房协议》，属无效合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，规定，判决：严正先与刘涛于2003年5月8日签订的《售房协议》无效。一审案件受理费2836元减半收取1418元，由严正先承担(已交纳)。　

刘涛二审中围绕上诉请求向本院递交提交编号为靖房(村镇)第xxx号的《村镇房屋所有权证》，用以证明严正先于2003年7月10日取得所有权证，案涉房屋系具有审批手续的合法建筑。对该证据，严正先经质证认为，《村镇房屋所有权证》一直由刘涛持有，但其没有在一审举证期限届满前提交法院，不属于民事诉讼法规定的新证据；刘涛故意隐匿证据，违反诚实信用原则，该证据不能作为定案证据。另，对证据真实性无异议，房屋所有权证载明的地址即为案涉《售房协议》中房屋载明的地址。如果二审法院采纳该证据，应当对刘涛进行司法惩戒。严正先二审中未提交新证据。　

关于刘涛二审中提交的新证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。刘涛二审中提交的《村镇房屋所有权证》，属于逾期提供的证据，但该证据与案件基本事实相关，且严正先对证据的真实性亦不持异议，本院依法予以采信。

二审另查明，1994年4月29日，刘涛的配偶张丽波将其户口从靖江市斜桥镇安宁村民委员会迁往该镇斜桥村村民委员会。案涉靖江市房屋即位于斜桥村。2003年7月10日，靖江市人民政府向严正先颁发编号为靖房(村镇)第071507006号的《村镇房屋所有权证》，对应的房屋即为讼争房屋。2021年8月4日，靖江市自然资源和规划局向严正先颁发编号为苏(xxx)靖江不动产权第xxx号的《不动产权证书》，其中载明“权利人：严正先；坐落：靖江市7组小沟头一弄9号；权利类型：宅基地使用权/房屋所有权；用途：农村宅基地/住宅；面积：土地使用权面积135㎡，房屋建筑面积252㎡；使用期限：长期”等内容。二审查明的其他事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。

二审中，本案的争议焦点：严正先要求确认案涉2003年5月8日签订的《售房协议》无效的诉讼请求能否予以支持。　

本院认为，判断合同的效力，应当以法律规定的合同有效要件为标准。原《中华人民共和国合同法》规定，合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人或法人；二是双方当事人意思表示真实；三是合同内容不违背法律、行政法规强制性规定；四是形式上符合法律的要求或者当事人的约定。涉案《售房协议》当事人均具有民事权利能力和行为能力；严正先、刘涛对协议的真实性无异议，对约定的内容予以认可；讼争房屋业已取得《村镇房屋所有权证》，所有权属于被上诉人严正先，《售房协议》是以书面形式签订符合法律的要求。　

本案的主要争议在于协议约定的内容即涉案房屋买卖是否违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有、使用的权利。如不属于集体经济组织成员通过购买宅基地上的房屋取得宅基地的使用权，实质上构成集体经济组织对该宅基地行使所有权的障碍，致集体所有权落空。故农村房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，即农村房屋只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况下才确认农村房屋买卖协议有效。本案中，严正先向刘涛出售的房屋系位于靖江市集体所有的宅基地上的房屋，而刘涛彼时非该集体经济组织成员，二人之间的《售房协议》因违反国家禁止性规定，应为无效合同。现刘涛的户口已于2006年由斜桥镇安宁村迁入，即涉案房屋所在农村集体经济组织之中。刘涛购买讼争房屋不会产生涉案房屋项下的宅基地使用权流转到该农村集体经济组织之外个人的后果，未损害该农村集体经济组织利益，同时考虑到刘涛配偶1994年即将户口迁入讼争房屋所在地村民委员会，严正先在靖江市还有农村宅基地，认定《售房协议》无效已无事实依据。故严正先要求确认案涉《售房协议》无效的诉讼请求不应得到支持。又，鉴于刘涛二审中提交的证据属于逾期提供的证据，刘涛未能陈述逾期提交的正当事由，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条，本院决定二审案件受理费由刘涛负担。　　

综上所述，因二审中出现新证据，一审判决对部分事实认定有误，应予纠正；刘涛的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销江苏省靖江市人民法院(2021)苏1282民初842号民事判决；

二、驳回严正先的诉讼请求。　　

一审案件受理费减半收取1418元，由严正先负担；二审案件受理费2836元，由刘涛负担(已缴)。