农村宅基地
管理政策
为提高社会公众关注、理解、支持、参与自然资源和规划工作的强大氛围,即日起,“金华市自然资源和规划局微信公众号”开设“自然资源政策百问”栏目,以问答形式对自然资源政策、要求等进行解读宣传,帮助全市自然资源系统、有关部门和社会公众及时了解最新政策动态,准确把握政策要求,推动自然资源重大方针、决策部署更好地落地落实落细。
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农房与商品房的区别是什么?
农房是农村中供村民居住的房屋,与商品房的区别主要有:
一是土地性质不同:农房建设占用本地集体所有土地,商品房则占用国有建设用地。
二是取得方式不同:农房只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地进行建设,商品房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。
三是土地使用年限不同:现行法律和政策没有具体规定农村宅基地使用权期限;商品房用地的土地使用年限一般是70年,土地使用权期间届满的,自动续期。
四是交易条件不同:农房只能在本村集体经济组织内部经批准后交易给符合宅基地分配资格的成员,不得抵押;商品房可以在市场上出售、租赁和抵押,交易自由。
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目前国家对农村宅基地
主要有哪些法律政策规定?
目前,国家对农村宅基地管理没有专门性法律法规,相关的法律法规有《宪法》《土地管理法》《民法典》《城乡规划法》《不动产登记暂行条例》等。党中央国务院颁发了一系列政策文件,主要的有:相关的中央1号文件,国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》(国发〔1990〕4号),《中共中央 国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发〔1997〕11号),《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号),《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号),《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号),《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)等。
国务院有关行政主管部门制发的一系列部门规章和规范性文件,如《国家土地管理局关于印发<确定土地所有权和使用权的若干规定>的通知》(〔1995〕国土〔籍〕字第26号)、《国土资源部印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知»(国土资发〔2004〕234号)、《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》(国土资发〔2010〕28号)、《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知»(国土资发〔2016〕191号)、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》(农经发〔2019〕4号)、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)等。
省、直辖市按照法律和中央的要求,立足本地实际,制定出台的地方性法规、规章和管理文件,共同构成了现行农村宅基地法律政策体系。
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农村宅基地制度经过了哪些发展演变?
新中国成立以来农村宅基地制度的演变,以改革开放、物权法颁布、土地管理法修订为标志,分为四个阶段。
第一阶段是1949年至1978年,集体所有制逐步建立。1954年《宪法》规定了农民宅基地所有权。1962年《农村人民公社工作条例修正草案》(即“人民公社六十条”)规定了宅基地归生产队所有,一律不准出租和买卖。
第二阶段是1978年至2007年,宅基地严格管理阶段。1982年2月,国务院发布《村镇建房用地管理条例》提出宅基地限额要求,并对特定城镇居民取得宅基地的合法性作了规定。1997年4月,中共中央、国务院印发《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》,第一次以中央文件形式提出“一户一宅”的要求。1998年修订的土地管理法,删除了1986年土地管理法关于城镇非农业户口居民使用集体土地建住宅的规定;规定了“一户一宅、限定面积”,即“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。1999年5月,国务院办公厅印发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,首次禁止城市居民在农村购置宅基地的行为。
第三阶段是2007年至2018年,改革赋权扩能阶段。2007年3月出台的物权法,明确宅基地使用权为用益物权。2014年14月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,部署开展农村宅基地制度改革试点。2018年中央1号文件提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,标志着宅基地制度改革探索进入新阶段。
第四阶段是2019年以来,宅基地规范管理阶段。2019年8月,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行了第三次修正。新修正的土地管理法中,明确了一户一宅、户有所居的宅基地分配制度,统筹合理安排宅基地用地的村庄规划编制制度;明确宅基地由乡(镇)人民政府审核批准,可以依法自愿有偿退出,鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,以及国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理工作的宅基地管理新体制。新修正的土地管理法标志着我国农村宅基地管理,从管理机构、制度设计到政策指导、监督检查,进入规范管理的新时期。
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农村土地三项制度改革是指什么?
农村土地三项制度改革是指农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。2014年12月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(中办发〔2014〕71号),在全国部署农村土地三项制度改革试点工作。改革的主要目标是:健全程序规范、补偿合理、保障多元的农村土地征收制度,同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度,依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的农村宅基地制度。探索形成可复制、可推广的改革成果,为科学立法和修改完善相关法律法规提供支撑。
2015年2月,十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》,授权在试点地区暂停实施《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,启动了农村土地三项制度改革试点工作,全国共33个试点县。
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农村宅基地制度改革试点情况如何?
2013年11月,党的十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,明确了农村宅基地制度改革的目标任务,主要内容是:保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道;建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,改革完善农村宅基地制度的主要内容是“两探索、两完善”,即:完善宅基地权益保障和取得方式、探索宅基地有偿使用制度、探索宅基地自愿有偿退出机制、完善宅基地管理制度。2019年,农村宅基地制度改革试点工作取得的成熟经验在新修订的土地管理法中得到体现。但是,由于试点的时间短、内容不足、覆盖面小,改革探索还不够充分,宅基地制度中的一些深层次矛盾和问题依然存在。
2019年中央1号文件要求“稳慎推进农村宅基地制度改革,拓展改革试点,丰富试点内容,完善制度设计。”2020年中央1号文件要求“以探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’为重点,进一步深化农村宅基地制度改革试点。”按照中央要求,农业农村部牵头制定新一轮农村宅基地制度改革试点方案,经中央审定后部署开展。
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什么是农村“两权”抵押试点?
农村“两权”抵押试点是指农村承包土地(指耕地)的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作。为进一步深化农村金融改革创新,加大对“三农”的金融支持力度,引导农村土地经营权有序流转,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点,2015年8月,国务院印发《关于开展农村承包土地的经营2015〕45号),部署开展农村承包土地(指耕地)的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作。
2015年12月,十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》,授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定;在天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。
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宅基地“三权分置”指什么?
2018年中央1号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》在“深化农村土地制度改革”中提出,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。
2020年中央1号文件要求“以探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’为重点,进一步深化农村宅基地制度改革试点。”按照中央要求,农业农村部将牵头组织试点,拓展试点范围,丰富试点内容,完善制度设计,围绕宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,探索完善宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、监管等制度的方法路径,总结一批可复制、能推广、惠民生、利修法的制度创新成果。
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